房子验收

咱可得小心注意

这儿缺点 那儿少点

(资料图)

都是常有的事

我这间吧 缺倒是没缺

就是多了点......

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Q1

本人买了期房，到收房的时候，发现与当时看的样板间不符，主要是儿童房外有一堵墙，特别挡光线，同户型别的楼栋都没有这个问题。我现在可以要求退房或补偿吗？

A1:

你好。如果实际交付的房屋与样板间严重不符，导致你的合同目的不能实现的，你有权要求解除购房合同。

依照我国《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。根据你的描述，你在收房时发现与当时看的样板间不符，儿童房外多了一堵墙。这种情况下，开发商的行为已构成违约，你有权要求其承担修补、赔偿损失等违约责任。如果这堵墙对于房屋的结构和布局有明显的影响，直接导致你的合同目的无法实现，你有权要求开发商退房。

在具体解决该问题时，你可以先与开发商协商解决方案。若双方无法协商一致，你可以向人民法院提起诉讼，并提供房屋买卖合同、实际交付房屋的照片、样板间照片、沟通记录等证据，以便维权。

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Q2

男女双方离婚后在一起生活两年，男方付首付买车，登记在女方名下。女方还贷款，保养维护，车子两人共用。分手后男方要求还车子首付款，应该怎么办？

A2：

你好。如果男方当初未明确购车首付款为赠与，车辆虽然登记在女方名下，但车辆系男女双方同居期间购置，应属于双方的共有财产，在解除同居关系时，男方有权要求对该车辆予以分割。

男女双方离婚后仍在一起生活，双方之间存在同居关系。在此期间，男方出首付购置车辆，登记在女方名下，由女方偿还贷款、保养维护，在没有明确证据证明男方出资是赠与给女方的情况下，该车辆实际属于同居期间双方共同购置的财产，为双方共同所有。在解除同居关系时，对于该车辆的归属，双方有约定的按照约定分割。如果没有约定或者约定不明确的，根据我国《民法典》的规定，除共有人具有家庭关系等外，车辆应视为按份共有。也就是说，该车辆虽然登记在女方名下，但为男女双方按份共有，在分割时可以按照出资额确定各自的份额，对车辆予以分割，或者确定车辆归一方所有，并由该方向另一方支付折价款。男方所提出的既要返还首付款又要求双方共有的主张没有事实根据和法律依据。对于女方支出的维护保养费用，女方有权收集相关证据要求男方按照份额支付相应的费用。

在具体解决该问题时，双方可以就车辆的归属和使用事宜进行协商。协商不成可以向人民法院提起诉讼，并提交购车合同、银行转账凭证、机动车登记证书、微信聊天记录等证据。

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Q3

我在不知情的情况下租了一间有纠纷的商铺，租金、押金、物业费都交了，合同签好后才发现商铺存在纠纷，导致房子被原房东收回。我多次要求跟我签合同的人，希望他们能将我交的钱退还给我。但是都被他们拒绝，还说要钱就让我去法院起诉，然后就跟我断了联系。我该怎么办呢？

A3:

你好。出租方不能履行其租赁合同项下的义务，你有权要求退款，出租方拒绝退款的，你可以向人民法院提起诉讼。如果该出租方采取欺骗手段收受大额房租后逃匿，其行为还涉嫌构成合同诈骗罪，你可以向公安机关报案。如果实际交付的房屋与样板间严重不符，导致你的合同目的不能实现的，你有权要求解除购房合同。

你与出租方订立了商铺租赁合同，该合同对双方有约束力，出租方应按照合同约定和法律规定向你交付商铺。你在向出租方支付租金、押金等费用后，由于房东与该出租方之间的争议，房东将房子收回，出租方不能向你依约交付房屋，其行为构成根本违约。根据我国《民法典》的规定，你有权解除合同，要求其退还租金及押金等，并赔偿违约金。另外，如果出租方在租赁合同的签订和履行过程中，虚构事实、隐瞒真相，在收受你给付的大额房租后逃匿，其行为还涉嫌合同诈骗罪。

在具体解决该问题时，你可以继续尝试与出租方取得联系，沟通退款和赔偿事宜。双方协商不成的，你可以向法院提起诉讼。如果出租方身份证号等身份信息不明，你可以向法院申请协助调查函，或者委托律师进行查询。另外，出租方在收受租金后逃匿，你无法与其取得联系，还可以向公安机关报案，进行调查处理。在维权过程中，注意保留好商铺租赁合同、租金及押金等转账凭证、通话记录、微信聊天记录等证据。

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Q4

买的房子外面大门出现问题，让物业修复，但物业一直以不是他们的问题为由不予修复，因此我未交纳物业费。电梯卡到期后（一年更新一次权限），物业以我未交纳物业费为由，不给我更新电梯卡权限。导致我及家人上下楼无法乘坐电梯。请问物业以电梯卡权限要挟交纳物业费是否违法？我该如何维护我的业主权利？

A4:

你好。在物业公司已经提供物业服务的情况下，你作为业主拒绝交纳物业费属于违约行为，但物业公司以限制电梯卡权限的方式催交物业费，损害了你的合法权益，你有权要求其协助你更新电梯卡权限。

如果物业公司提供的服务存在瑕疵，未尽到物业服务合同约定的义务，你可以与物业公司协商解决，也可以向当地住建部门投诉，或者收集证据向人民法院起诉。在物业公司已经提供物业服务的情况下，你直接拒绝交纳物业费实际上属于违约行为。在你未交纳物业费的情况下，物业公司可以催告你在合理期限内支付，但我国《民法典》明确规定，物业公司不得采取停止供电、供水等方式催交物业费。同样，电梯属于业主共同出资在共有区域安装的特种设备，为业主共有，物业公司应依据物业服务合同及相关法律法规，对电梯进行管理、维护等，其无权通过拒绝为你更新电梯卡的方式催交物业费。该行为已损害了你的合法权益，你有权要求其承担民事责任。

在具体解决该问题时，建议你和物业公司协商，要求其协助你办理电梯卡的更新，同时可以就房子大门修理和物业费交纳问题进行协商。若物业公司仍拒绝为你办理电梯卡更新的，你可以向当地住建部门投诉，由相关人员进行处理，也可以直接向人民法院提起诉讼。

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Q5

公司的五险一金没有按照合同上写的以基本工资作为缴费基数来缴纳，而是按照当地最低标准缴纳的。这样违法吗？可以主张维权吗？

A5:

你好。公司按照当地最低缴费基数为你缴纳社保是不合法的，你有权要求公司补缴，或者向当地劳动监察大队或税务机关举报，由其调查后责令公司限期补足。

根据我国《社会保险费征缴暂行条例》，缴费单位应当按时足额缴纳社会保险费。对于社保缴费基数，依照《关于规范社会保险缴费基数有关问题的通知》，单位缴纳基本养老保险的基数一般是职工工资总额，也可以是本单位职工个人缴费工资总额基数之和，职工个人缴费基数原则上以上一年度本人月平均工资为基础。基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险费的基数为职工工资总额，个人缴费基数一般与基本养老保险的缴费基数一致。据此，单位应根据你本人的工资核定社保缴费基数，其按照当地最低标准缴纳的，属于未足额缴纳社保。

在具体解决该问题时，你可以先与公司沟通协商，要求其重新核算补缴。你也可以直接向劳动监察大队或税务部门投诉，由其调查后责令公司限期补足。另外，在我国部分地区的司法实践中，在单位未足额缴纳社保的情况下，员工还可以主张解除劳动合同并要求单位支付经济补偿金，建议你结合自身的实际情况，具体选择相应的维权途径。

感谢值班律师：董海锋（北京）

来源： CCTV今日说法

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